Оставьте адрес Вашей электронной почты, чтобы получать мои новости




   




 
Волнует ли Вас проблема просроченной дебиторской задолженности?

Реализация заложенного недвижимого имущества на торгах по ГПК

В статье рассмотрены некоторые проблемы, вызванные коллизией норм процессуального права и норм материального права, которые могут возникнуть у залогодержателя при реализации заложенного недвижимого имущества.
 
До принятия Закона Республики Беларусь от 3.07.2011 № 285-З «О внесении изменений и дополнений в Гражданский, Хозяйственный процессуальный, Гражданский процессуальный кодексы Республики Беларусь» гражданское процессуальное законодательство не предусматривало никаких особенностей реализации заложенного имущества, кроме обязанности судебного исполнителя известить залогодержателя о времени и месте продажи с торгов заложенного строения.
В настоящее время законодатель учел ряд особенностей реализации заложенного имущества, предусмотренных Гражданским кодексом (далее – ГК) и Законом «Об ипотеке» от 20.06.2008 № 345-З.
В частности, согласно части 4 статьи 331 ГК при объявлении торгов несостоявшимися и отказе единственного участника, подавшего заявку (заявление) на участие в торгах, от приобретения заложенного имущества по начальной цене, увеличенной на пять процентов, если возможность такого приобретения предусмотрена законодательными актами, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
При объявлении повторных торгов несостоявшимися и отказе единственного участника, подавшего заявку (заявление) на участие в повторных торгах, от приобретения заложенного имущества по начальной цене, увеличенной на пять процентов, если возможность такого приобретения предусмотрена законодательными актами, залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его стоимости в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной цены на повторных торгах.
Особенностью реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, а также имущества, ипотекой которого был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией, является то, что такое имущество не может быть приобретено залогодержателем (пункт 4 статьи 41 Закона «Об ипотеке»).
Указанные положения нашли отражение в статье 512 ГПК в редакции Закона от 3.07.2011 № 285-З.
В свою очередь, ряд изменений для унификации процессуальных и материальных норм был внесен в ГК. В частности, в части 1 пункта 3 статьи 331 ГК законодатель уточнил, что начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда именно в соответствии с процессуальным законодательством. Однако пункт 2 статьи 41 Закона Республики Беларусь «Об ипотеке», который содержит аналогичную норму, остался без изменений.
Следствием таких изменений законодательства, полагаем, должно явиться то, что каждый раз при вынесении решения о взыскании задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество суд должен назначать оценку имущества, которое было передано в залог, руководствуясь частью 2 статьи 506 ГПК. Такая оценка должна производиться независимо от указания в договоре залога стоимости заложенного имущества, согласованной залогодателем и залогодержателем.
С другой стороны, нормами какого законодательства (гражданского или гражданского процессуального) следует руководствоваться, если с момента вынесения решения суда до даты проведения торгов конъюнктура рынка изменилась таким образом, что цена заложенного имущества, указанная в решении суда, не соответствует его действительной или рыночной стоимости?
Полагаем, также неразрешенной осталась коллизия процессуальных и материальных норм, которая касается собственно порядка реализации заложенного имущества и последствий невозможности его реализации или приобретения взыскателем.
Согласно нормам материального права достаточно двух торгов, каждые из которых признаны несостоявшимися, и того факта, что в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися залогодержатель не воспользовался своим правом оставить за собой предмет залога с оценкой его стоимости в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, чтобы договор о залоге прекратился (пункт 4 статьи 331 ГК; статья 15, пункт 4 статьи 41 Закона «Об ипотеке»).
Существует также нормативный правовой акт, который определяет, какие документы необходимы гражданину, чтобы зарегистрировать в территориальной организации по государственной регистрации прекращение ипотеки капитального строения, незавершенного законсервированного капитального строения либо изолированного помещения в случае, если залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой. Такими документами согласно пункту 22.3.31 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200, являются: заявление, паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, документ, подтверждающий, что повторные торги объявлены несостоявшимися (протокол, иной документ), письменный отказ залогодержателя от реализации права оставить предмет залога за собой, документ, подтверждающий внесение платы.
Нормами какого законодательства следует руководствоваться при реализации заложенного недвижимого имущества, по какой стоимости такое имущество следует реализовывать, сколько торгов должно быть проведено?
Представляется, что реализация заложенного имущества должна осуществляться в соответствии с нормами гражданского права на основании нижеследующего.
Согласно ст. 10 Закона Республики Беларусь «О нормативных правовых актах» от 10.01.2000 № 361-З, ГК имеет большую юридическую силу по отношению к другим кодексам и законам, содержащим нормы гражданского права.
Поскольку залог – это, прежде всего, способ обеспечения исполнения обязательства, и институт материального права, то, полагаем, к вопросам реализации заложенного имущества в первую очередь должны применяться нормы гражданского права, а именно ГК и Закона «Об ипотеке». Тем более, что гражданское процессуальное законодательство не касается специфики реализации заложенного имущества, а ГК и Закон «Об ипотеке» четко определяют порядок реализации именно заложенного имущества.
В соответствии со статьей 331 ГК реализация заложенного имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если ГК и другими актами законодательства не установлен иной порядок.
Согласно части 2 статьи 315 ГК залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила. Статья 41 Закона «Об ипотеке» устанавливает способ определения начальной цены, с которой начинаются публичные торги по продаже заложенного имущества (по решению суда), а также количество таких торгов (двое) и порядок их проведения.
Можно ли признать договор залога прекращенным в случае, если торги дважды объявлены несостоявшимися, единственный участник, подавший заявку (заявление) на участие в торгах, отказался от приобретения заложенного имущества, а залогодержатель не имеет права приобрести заложенное имущество?
В соответствии с частью 1 статьи 378 ГК обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства или договором.
Согласно пункту 1 статьи 15 Закона «Об ипотеке» ипотека в силу договора прекращается по основаниям, предусмотренным ГК для прекращения обязательств, в том числе в случае, если залогодержатель не воспользуется правом приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, в течение одного месяца со дня объявления повторных публичных торгов (торгов) несостоявшимися, за исключением имущества, указанного в части 3 пункта 4 статьи 41 Закона «Об ипотеке».
В части 4 пункта 1 статьи 333 ГК указано, что залог прекращается в случае, когда реализация заложенного имущества оказалась невозможной (пункт 4 статьи 331 ГК).
Представляется, что поскольку в ряде случаев взыскатель (залогодержатель) в силу законодательного регулирования не имеет права приобрести нереализованное на торгах заложенное недвижимое имущество, то для признания договора залога прекращенным не требуется установление того факта, что залогодержатель не воспользовался своим правом оставить за собой предмет залога. В такой ситуации, полагаем, достаточными являются только те обстоятельства, что недвижимое имущество не было реализовано на двух торгах, каждые из которых признаны несостоявшимися.
В заключение хотелось бы отметить, что в настоящее время отсутствует единообразное законодательное регулирование порядка реализации заложенного недвижимого имущества и последствий невозможности его реализации. Такая ситуация порождает различную правоприменительную практику.
Для устранения существующей коллизии, защиты прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц следовало бы унифицировать нормы гражданского законодательства и нормы гражданского процессуального законодательства в части регулирования указанных вопросов, предусмотреть в ГПК особенности реализации заложенного недвижимого имущества, а также определить действия ответственных должностных лиц (судебного исполнителя, судьи), направленные на регистрацию прекращения договора залога, в случае, когда реализация такого имущества оказалась невозможной.

 





© 2009 Ex lege

О себе               Новости               Помощь               Гонорар               Контакты


+ 375 296 48 55 14

Rambler's Top100